Устные сделки: риски и подводные камни
В операциях с недвижимостью участники сделки хотят прояснить для себя множество моментов. Часто эти условия обсуждаются в устном порядке, и на этом уровне и остаются. Стоит ли переоценивать устные договоренности, и чем они могут грозить сторонам соглашения? Устные сделки – привычное дело На продажу и в аренду ежедневно выставляется сотни объектов недвижимости, и потенциальному собственнику или арендатору есть из чего выбрать. Но каждому покупателю и квартиросъемщику хочется прояснить максимальное количество характеристик и условий купли-продажи или аренды объекта. Для этого во время телефонных переговоров, осмотра объекта, бесед в нотариальной конторе обе стороны отношений обсуждают вопросы: состояние недвижимости; даты выезда и снятия с регистрации всех жильцов; размер арендной платы и факторы ее повышения; имущество, которое остается при продаже или аренде; порядок оплаты коммунальных услуг и многое другое. Устные сделки Нередко эти моменты обсуждаются только в устной форме, и стороны не подкрепляют их в письменном виде. В этом случае стороны договора соглашаются с оговоренными условиями, понимающе кивают друг другу головами, и расстаются до момента подписания договора аренды или купли-продажи. И потом, в момент подписания официального документа, покупатель или арендатор узнает, что с определенными пунктами, утвержденными до этого в устной форме, владелец недвижимости вовсе не согласен. Например, переедет только через пару недель, а не в удобную для покупателя дату, забирает всю встроенную технику, а арендная плата поднимется через пару месяцев на 20%. И как быть в такой ситуации – непонятно. Поэтому ее лучше предотвратить. Правовые особенности устных сделок Современное украинское законодательство довольно однозначно формулирует особенности устных сделок, их законность и сопутствующие положения. Так, согласно ст. 203, часть 4, Гражданского кодекса Украины сделка должна совершаться в форме, установленной законом. Также в статье 206, часть 1, ГКУ указано, что сделка может совершаться в устной форме только в том случае, если ее условия сторонами выполняются в полной мере в момент совершения сделки. Но в их число не входят волевые акты: требующие нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации; которые становятся недействительными при несоблюдении письменной формы. Также, в Законе Украины «О нотариате» (глава 5, статья 54, часть 1) сказано, что любая сделка между гражданами может заверяться нотариусом. Согласно ГКУ передача задатка (аванса) и любые предварительные договоренности, которые связаны с куплей-продажей недвижимости, не подлежат государственной регистрации. Но если стороны изъявили свое желание оформить такие отношения у нотариуса, то отказа от государственного регистратора не последует. правовые особенности устных сделок При возникновении недопонимания между продавцом и покупателем судебные инстанции даже не рассматривают сделки, заключенные в устной форме. Исключения могут составлять те устные договоренности, которые были заключены по всем правилам: при наличии свидетеля; в узком кругу; нет незаинтересованных лиц. Поэтому нотариально заверять стоит исключительно все договоренности (особенно при покупке недвижимости). Не исключено, что в какой-то момент собственник, к примеру, поймет, что погорячился с окончательной стоимостью объекта и ее надо немного поднять, или решит, что оставлять работающий кондиционер – непозволительная роскошь, и заберет бытовую технику с собой.
Если эти условия зафиксированы в договоре и заверены государственным регистратором, то покупатель или арендатор имеет право возмещения или опротестования решения через судебные инстанции. И хоть заверение этой бумаги у нотариуса более хлопотное занятие, да еще и вдобавок требующее лишних денег, но эта процедура может сэкономить изрядное количество нервов и исключить финансовые риски покупателя или арендатора.
